Contestation du loyer initial

L’article 270 du Code des obligations permet aux nouveaux locataires d’appartements et de locaux commerciaux de contester un loyer initial considéré abusif auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la remise des clés. Cette contestation est possible si l’une des trois conditions suivantes au moins est remplie :

1. Avoir été contraint∙e de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (divorce, naissance, emploi ou études, problèmes financiers, inconfort du précédent logement),
2. Le nouveau loyer est augmenté d’au moins 10 % par rapport à celui payé par le∙a locataire précèdent∙e,
3. Il y a pénurie de logements, c’est-à-dire que le taux de vacance du parc immobilier local est inférieur à 2%.

Afin de pouvoir évaluer si le nouveau loyer est trop élevé et si une contestation est possible, les locataires ont le droit de savoir à combien s’élevait auparavant le loyer de leur appartement. Dans les cantons de Genève, Neuchâtel, Vaud, Bâle, Zoug, Zurich et maintenant aussi Lucerne, les propriétaires doivent déclarer le loyer précédent sur un formulaire officiel.

Les résiliations qui sont envoyées lorsqu’une procédure est en cours entre les bailleurs et les locataires sont abusives et seront annulées par les tribunaux. Si la procédure de contestation du loyer initial se termine avec une décision en faveur des locataires ou par un accord à l’amiable, une protection de trois ans contre les congés est prévue. La partie bailleresse ne peut procéder à une résiliation durant cette période de protection qu’en cas de circonstances extraordinaires (p. ex. en cas de défaut de paiement).

Le nouveau loyer dépend notamment de l’âge de votre immeuble, ou de la dernière fois qu’il a changé de main (soit qu’il a été vendu).

Si l’immeuble est vieux ou n’a pas changé de main depuis longtemps (plus de trente ans), alors la méthode privilégiée est celle de la comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier. Si le loyer a été fortement majoré (disons 20% mais cela pourrait être moins selon les cas) par rapport à la précédente location, il est présumé abusif. Le bailleur peut chercher à ébranler cette présomption mais ce ne sera pas chose simple. Si elle n’y parvient pas, pour justifier une hausse selon ce critère, la partie bailleresse doit trouver au moins cinq logements locatifs comparables à celui en question en termes d’emplacement, de taille, d’agencement, d’état et de durée de construction. Si tel n’est pas le cas, alors la hausse de loyer est abusive et il est selon les cas possible de revenir au loyer précédent. Le juge devra refixer le loyer selon l’ensemble des circonstances (statistiques à appliquer de manière fine selon les qualités de l’objet).

Si l’immeuble est récent (10 ans au plus), on applique la méthode du rendement brut, qui se calcule sur les coûts de constructions et du terrain. Pour vérifier les calculs, la partie bailleresse doit mettre à disposition toutes les pièces nécessaires.

Enfin, pour les immeubles qui ne sont pas anciens (30 ans au plus) ou ayant changé de main récemment, c’est la méthode du rendement net qui est appliquée. Cela implique de calculer d’une part les charges de l’immeuble et ensuite d’appliquer un rendement sur les fonds propres du bailleur.

Auparavant, le TF autorisait un rendement allant jusqu’à 0,5% en plus du taux hypothécaire de référence (aujourd’hui à 1,25%). Avec sa nouvelle jurisprudence, le TF accorde un taux de 2% plus le taux hypothécaire de référence (pour autant que ce dernier soit égal ou inférieur à 2%), soit actuellement de 3,25%. Concrètement, la nouvelle jurisprudence a changé le niveau de rendement admissible, mais elle n’a rien changé quant aux conditions de contestation. Même avec ce nouveau calcul, la contestation est encore très intéressante, tant les loyers actuels sont élevés.

Presque toujours ! Actuellement, les rendements pratiqués par les bailleurs sont tellement élevés, que même avec ce nouveau calcul, la contestation est intéressante.

Reprenons le cas ayant mené à ce jugement. La contestation porte sur un loyer initial de 2190.- pour un 4 ½ pièces sur l’arc lémanique. Avec la nouvelle jurisprudence, le rendement admissible est de 3,25%, ce qui débouche sur un loyer finalement fixé à 1390.-. Ceci montre l’intérêt de continuer à faire des démarches pour contester un loyer initial abusif.

Non. Il faut toujours s’acquitter de son loyer pour ne pas risquer une résiliation du bail. Si le montant défini dans le cadre de la procédure est inférieur à celui payé par le∙a locataire depuis le début du bail, la différence lui sera remboursée de manière rétroactive.